Es gibt einen guten Grund, warum sich jede Woche Millionen von Leuten einschalten, um Fixer Upper, Flip oder Flop, Rehab Addict und This Old House zu sehen. Unabhängig davon, ob sie an Wohnungsflippen, Renovierungen oder Programmen interessiert sind, die sich auf Immobilienmakler konzentrieren, sind die Amerikaner eindeutig von der Wohnungswirtschaft und den damit verbundenen Karrieren besessen. Aber es sind nicht nur die Fernsehsendungen, die uns fesseln. Immobilien sind laut GALLUP News die beliebteste Investition unter den Amerikanern. Tatsächlich sagen 34 Prozent der Menschen, dass dies die beste langfristige Investition ist.
Um besser zu verstehen, wie die Menschen auf dem Wohnungsmarkt Geld verdienen (und dabei einige wichtige Missverständnisse im Fernsehen auszuräumen), haben wir uns mit vier Frauen unterhalten, die bei allen Arten von Immobilienprojekten beeindruckende Summen erzielt haben. Egal, ob es sich um eine Nebenbeschäftigung handelt oder um ihre Karriere, hier erfahren Sie, wie echte Menschen - und nicht Fernsehstars - dies tun.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Lage: Vororte von Chicago
Beruf: Kommunikationsmanager und Blogger bei Read My Flips
Anzahl der Immobilien: 2 (zur Zeit)
Jahre in Immobilien: 1.5
Bisher verdientes Geld: 117.000 US-Dollar
Was hat Sie an Immobilien interessiert? Ich habe Immobilien immer als Grundlage für langfristigen Wohlstand gesehen. Es reitet das wirtschaftliche Auf und Ab etwas besser. Es ist Eigentum, es ist Land - du besitzt etwas. Es ist nicht wie bei einer Aktie, bei der Sie nicht genau wissen, was Sie besitzen.
Wie bist du dazu gekommen? Mein Freund John und ich haben angefangen, uns zu verabreden, und er war schon einmal umgedreht. Er ist ein lizenzierter Immobilienmakler bei Mark Allen Realty. Innerhalb von sechs Monaten, nachdem wir uns verabredet hatten, kauften wir unsere erste Immobilie und flippten sie zusammen.
Ist es wichtig, einen Partner zu haben? Ich könnte das nicht ohne John tun. Er führt die gesamte Marktanalyse durch und erledigt einen Großteil der Arbeit - so haben wir viel Geld gespart. Es ist ein Vollzeitjob zwischen uns beiden.
Der schwierigste Teil: Die größte Hürde besteht darin, von null auf eins zu kommen. Sobald Sie das erste Mal durchgearbeitet haben, geschieht so viel Lernen, dass klar wird, ob es sich lohnt, es noch einmal zu tun. Wir machen jetzt ständig Angebote.
Zuverlässige und vernünftige Auftragnehmer zu finden, ist eine weitere große Herausforderung - es ist fast wie zwei entgegengesetzte Enden des Spektrums. Wenn sie zuverlässig sind, berechnen sie höchstwahrscheinlich viel mehr.
Und das Genehmigungsverfahren kann überwältigend sein. Ich glaube nicht, dass viele Leute verstehen, wie bürokratisch Dörfer sein können. Zum Beispiel haben wir Unterlagen für eine Erlaubnis eingereicht und es dauert einen Monat bis sechs Wochen, bis wir etwas zurückbekommen. Und Sie können das Haus nicht berühren, bevor Sie die Erlaubnis erhalten.
"Ich sollte ein Buch mit dem Titel" Was HGTV Ihnen nicht sagt "schreiben."
Wie viel Geld Sie brauchen, um loszulegen: Ich sollte ein Buch mit dem Titel schreiben, was HGTV Ihnen nicht sagt . Was mich verrückt macht, sind ihre schnellen Berechnungen. Es gibt Haltekosten, Steuern, Versicherungen, Zinsen - all diese Dinge summieren sich. Sie berücksichtigen auch nicht Maklerkosten. Für das Haus, das wir gekippt haben und das für 275.000 USD verkauft wurde, habe ich 13.760 USD für Maklerkosten ausgegeben.
Sie sollten die Abschlusskosten für den Kauf, die 1, 5 Prozent des Kaufpreises betragen, die Abschlusskosten für den Verkauf, die 1, 5 Prozent des After Repair Value (ARV) betragen, die Maklergebühren, die 5 Prozent des ARV betragen, und das Budget einplanen Betriebskosten für Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und Zinsen, die ich normalerweise auf 1.000 bis 1.500 US-Dollar pro Monat schätze. Dann müssen Sie all das zu den Kosten der Immobilie und den Kosten der Renovierung addieren. Für unerwartete Kosten, die während der Renovierung anfallen, wird in der Regel ein Puffer von 5 bis 10 Prozent erstellt. Und Sie müssen sich fragen, kann ich es mir leisten, dabei Geld zu verlieren? weil das passieren könnte.
Beste Tipps für Anfänger: Verdoppeln Sie die Zeit, die Sie für nötig halten. Wenn Sie glauben, dass es einen Monat dauern wird, ändern Sie dies in zwei. Und Ihr erstes Projekt wird immer viel mehr Zeit in Anspruch nehmen, da Sie immer noch das Wasser testen. Wenn Sie dann wissen, was Sie mögen, wiederholen Sie es einfach von Haus zu Haus.
Jamie Crouch, 33, Agent und Property Manager
Ort: Tulsa, Oklahoma
Beruf: Immobilienmakler, Unternehmer und Immobilienverwalter
Anzahl der Immobilien: 4 (einschließlich ihres eigenen Hauses) plus 35, die sie verwaltet
Jahre in Immobilien: 14
Bisher verdientes Geld: 200.000 USD +
Was hat Sie an Immobilien interessiert? Wenn Sie langfristig Immobilien besitzen, nennen wir das Weckgeld, denn sobald Sie aufwachen, verdienen Sie Geld mit dem Besitz von Mietobjekten. Sie erwirtschaften Einkommen, ohne dass Sie zur Arbeit gehen müssen. Es ist eine nette Nebenressource und jeder kann es tun. Anstatt einen 401k zu haben, wird mein Ruhestand unsere Investition sein. Wenn ich mich dem Rentenalter nähere, werden sie ausgezahlt, sodass der gesamte Geldfluss aus der Miete das ist, was ich für meinen Ruhestand verdiene.
Wie bist du dazu gekommen? Immobilien liegen mir im Blut. Meine Eltern besaßen als Kind Mietobjekte und fragten im Alter von 19 Jahren, ob ich bereit wäre, sie zu managen. Als ich aufs College ging, studierte ich Immobilien und bekam meinen Immobilienschein.
Wir haben angefangen, unser eigenes Grundstück zu bauen (mein Mann ist ein Bauunternehmer), und dann, indem wir dieses Haus verkauft haben, konnten wir genug Geld verdienen, um in Immobilien zu investieren.
Ist es wichtig, einen Partner zu haben? Mein Mann ist meine freie Arbeit. Er ist sehr praktisch und arbeitet für eine kommerzielle Vertragsfirma.
Der schwierigste Teil: Der schwierigste Teil für mich war der Einstieg. Vor 2008 war die Kreditbranche ganz anders. Jetzt verlangen mehr Kreditgeber rund 20 Prozent weniger, sodass es wirklich schwierig ist, anzufangen, wenn Sie nicht über das Geld verfügen.
Der beste Weg, um anzufangen, besteht darin, Ihr Haus in ein Mietobjekt zu verwandeln, wenn Sie bereit sind, umzuziehen - so machen es die meisten Menschen, weil es schwierig ist, die erforderlichen 20 Prozent zu senken. Sobald Sie anfangen, wird es unendlich einfacher.
"Wenn du nichts darüber weißt und blindlings hineinspringst ... wird dich ein schlechter Deal völlig auslöschen."
Der lohnendste Teil: Es ist schwierig, Ihr Vermögen zu vergrößern, und Immobilien waren eine großartige Ressource für meinen Mann und mich, um genau das zu tun. Wir haben angefangen, in unsere Zwanziger zu investieren.
Wie viel Geld Sie für den Einstieg benötigen: Es hängt von vielen Faktoren ab. Immobilien werden nicht geschnitten und trocken. Jeder Deal ist anders. Ich empfehle die "50-Prozent-Regel": Wenn Sie eine Immobilie haben, an der Sie interessiert sind, können Sie nachforschen, wie viel die Miete kosten würde, und dann ungefähr 50 Prozent dieser Miete für Ausgaben, Versicherungen, Reparaturen usw. veranschlagen. Dann bestimmen Sie, wie hoch Ihre Hypothekenzahlung sein wird, und wenn die Mittel fließen und Sie Geld verdienen, ist es angebracht, dies weiter zu untersuchen.
Bester Tipp für Anfänger: Sie müssen herausfinden, was Immobilien für Sie tun sollen. Möchten Sie, dass es Ihre Altersvorsorge ist und diese ergänzt? Versuchen Sie, schnelles Geld zu verdienen? Sie müssen herausfinden, welches Ziel Sie haben, und dann jemanden in Ihrer Nähe finden, einen Mentor, der Sie durch das Thema führen und die Vor- und Nachteile erklären kann.
Sie möchten auch sicherstellen, dass Sie ein gutes Team haben - einen Auftragnehmer, den Sie kennen und dem Sie vertrauen, einen CPA, der Sie durch Ihre Steuern führt, einen Immobilienverwalter, wenn Sie ihn nicht selbst verwalten möchten, und einen Immobilienmakler, der auf Investitionen spezialisiert ist. Wenn Sie nichts darüber wissen und blindlings hineinspringen, wird Sie ein schlechter Deal völlig auslöschen.
Nichole Stohler, 44, Unternehmer
Ort: Scottsdale, Arizona
Beruf: Unternehmer, Mehrfamilienhaus und Hotelinvestor
Anzahl der Immobilien: 1 Hotel und 3 Häuser
Jahre in Immobilien: 8
Bisher verdientes Geld: "Wir haben unsere Anfangsinvestition im Jahr 2012 innerhalb von vier Jahren vervierfacht."
Was hat Sie an Immobilien interessiert? Wir waren zwei Jahre verheiratet; Wir hatten wirklich kein Geld, also verbrachte ich viel Zeit damit, persönliche Finanzbücher zu lesen, und durch diesen Prozess stieß ich auf Rich Dad Poor Dad . Ich habe uns sofort angemeldet, um ein Immobilienseminar zu besuchen und mehr über das Investieren zu erfahren.
Wie bist du dazu gekommen? Wir fanden heraus, dass die Universität in unserer Stadt mehrere Immobilien besaß, diese aber nicht verwalten wollte, und erhielten sie alle aus Verkäuferkrediten. Wir mussten keine Kredite aufnehmen, aber wir mussten Anzahlungen leisten, und wir verwendeten Kreditkarten-Vorschüsse, um dies zu tun. Wir wussten nicht wirklich, was wir taten. Die Realität ist, dass das Seminar Sie in Aufregung versetzt, aber es geht nicht um praktisches Management und darum, was wirklich darin steckt. Es gab so viele Stücke, die wir nicht verstanden haben.
Wir haben es nicht geschafft. Wir mussten letztendlich die Immobilien zurückgeben, wir haben in dieser Zeit Geld verloren und wir hatten Schulden von den Kreditkartenvorschüssen. Ich wachte nachts auf, konnte nicht schlafen und fragte mich, wie wir uns aus diesem Loch herausklettern sollten. Unsere Lösung war, unser Haus zu verkaufen und bei meinen Eltern einzuziehen.
Wir haben lange nicht mehr investiert. Dann im Jahr 2011 bekam ich den Fehler wieder und dachte, wir könnten einen besseren Job machen. Wir waren das zweite Mal erfolgreich, aber wir haben nie vergessen, was wir am Anfang durchgemacht haben.
"Ich bin nachts aufgewacht, konnte nicht schlafen und habe mich gefragt, wie wir aus diesem Loch herausklettern sollen."
Ist es wichtig, einen Partner zu haben? Ich denke nicht, dass es notwendig ist, aber es hilft, die Arbeitslast zu teilen.
Der lohnendste Teil: Menschen helfen. Mein Mann ist sehr stolz auf einen unserer Hausverwalter. Er machte früher im Leben einige Fehler und verbüßte wegen gewaltfreier Verbrechen Zeit im Gefängnis, damit ihm niemand eine Chance gab. Mein Mann sah, dass er ein harter Arbeiter und jemand mit Führungsqualitäten war, also half er ihm, die Seile zu lernen. Und als wir diese Immobilie verkauften, empfahl mein Mann den neuen Eigentümern diesen Herrn sehr, sie nahmen ihn an, erhöhten sein Gehalt und jetzt verwaltet er drei Immobilien.
Wie viel Geld brauchen Sie, um anzufangen: Werden Sie in der Immobilie wohnen, oder haben Sie bereits einen eigenen Hauptwohnsitz und wollen ihn ausschließlich als Investment-Immobilie kaufen? Das ist eine wirklich wichtige Entscheidung, denn wenn Sie auf dem Grundstück wohnen, können Sie einen FHA-Kredit (Federal Housing Administration), einen VA-Kredit (Veteran Affairs) oder einen Kredit mit sehr geringem Kapitaleinsatz erhalten. Tatsächlich ist eine VA null Geld wert.
Es kommt auf den Markt an, aber momentan müssen Sie rund 25 Prozent des Kaufpreises senken. Für den größten Teil des Landes könnten Sie derzeit rund 200.000 US-Dollar für ein Haus veranschlagen, von denen Sie 25 Prozent benötigen. Sie brauchen auch einige Reserven.
Bester Tipp für Anfänger: Immobilien sind gut, es lohnt sich, aber es ist nicht perfekt, also stellen Sie Ihre Erwartungen auf das richtige Niveau. Planen Sie einen langsamen Bau - vielleicht eine Immobilie pro Jahr.
Bitten Sie auch um Hilfe. Die meisten anderen Investoren helfen Ihnen dabei - besuchen Sie eine Community-Gruppe oder ein Meetup. Und BiggerPockets.com ist zweifellos eine der wertvollsten kostenlosen Ressourcen für alle, die in Immobilien investieren möchten.
Keisha Blair, 40, Vermieterin
Ort: Ottawa, Kanada
Beruf: Vermieter, Unternehmer
Anzahl der Immobilien: 3 (2 in Kanada und 1 in New York)
Jahre in Immobilien: 10
Bisher verdientes Geld: Es gibt mir die Art von finanzieller Freiheit, in der ich weiß, ob ich mir eine Auszeit nehmen muss. Nachdem mein Mann gestorben war, nahm ich ein Jahr unbezahltes Sabbatical und Immobilien steckten dahinter. Und einer der Gründe, warum ich es mir leisten kann, meine drei Kinder in eine Privatschule zu schicken, sind Immobilien.
Wie bist du dazu gekommen? Ich habe vor einem Jahrzehnt angefangen, als mir klar wurde, dass die Arbeitgeberrenten einfach nicht das bieten, was sie sein könnten. Wir haben begonnen, in Immobilien zu investieren, um diese Lücke zu schließen. Zu der Zeit war ich nicht besonders an Aktien interessiert. Ich war mehr an konkreten Investitionen interessiert, die ich sehen konnte. Immobilien gehörten zu den Sachwerten, an denen ich jeden Tag vorbeifahren und die ich mir ansehen konnte. Wir begannen klein mit nur einer Wohnung in unserer Gegend, die nicht schwer zu mieten war, da sie sich in der Nähe von Schulen, Parks, Bushaltestellen und verschiedenen Annehmlichkeiten befand.
Ist es wichtig, einen Partner zu haben? Ich habe angefangen, in Immobilien zu investieren, als mein Mann noch am Leben war. Wir haben es zusammen gemacht. [Nachdem er gestorben ist] habe ich beschlossen, [die Eigenschaften] zu behalten und es alleine zu machen. Ich habe alle meine Investitionen behalten und es ist das Beste, was ich je getan habe. Ich würde alleinstehende Frauen oder sogar Witwen ermutigen, Immobilien als Investition zu betrachten. Es kann alleine gemacht werden.
"Wenn sich das Leben plötzlich ändert, denken Sie, Gott sei Dank, dass ich diese Investitionen habe. Frauen sollten darüber nachdenken, ihre Investitionen zu diversifizieren. Es ist immer gut, darauf vorbereitet zu sein."
Der schwierigste Teil: Nach dem Tod meines Mannes war es eine echte Herausforderung. Er würde den größten Teil der Arbeit in Bezug auf das Eigentum und die Pflege des Eigentums erledigen. Er war auch ein CPA, also würde er die Buchhaltung in Steuerzeit erledigen. Am Ende stellte ich einen Immobilienmanager ein. Es war teurer, aber praktischer.
Das andere, was ich als Herausforderung empfinde, sind offene Stellen. Nehmen wir an, Sie haben sechs Monate lang eine freie Stelle und müssen die Immobilie so lange tragen, ohne ein Einkommen zu erzielen. Und mit dem Leerstand kommt der Umsatz und die Notwendigkeit, die Immobilie wieder für neue Mieter bereit zu machen. Umsatz ist teuer.
Der lohnendste Teil: Die Flexibilität, sich frei zu nehmen, auf kleine Kinder aufzupassen oder andere Interessen oder Karrieren zu verfolgen. Ich habe nicht einmal darüber nachgedacht, aber dann ist mein Mann gestorben, als ich gerade 31 Jahre alt war. Wenn Ihr Leben plötzlich eine Wendung nimmt, dann denken Sie, Gott sei Dank, ich habe diese Investitionen, weil diese mir helfen werden, sie zu nehmen Sorge für die Kinder. Frauen sollten über eine Diversifizierung ihrer Anlagen nachdenken. Man weiß es nie und es ist immer gut, darauf vorbereitet zu sein.
Wie viel Geld Sie brauchen, um loszulegen: Sie müssen über ausreichende Mittel und ein finanzielles Polster verfügen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten: Hebelwirkung, Refinanzierung, HELOC (Home Equity-Kreditlinie). Aber was auch immer es ist, nutze dich nicht zu sehr.
Es ist schwer, eine Zahl zu bestimmen, aber Sie müssen genug für die Anzahlung und Wartung haben. Für die Wartung habe ich einen kleinen Betrag wie 150 US-Dollar pro Monat beiseite gelegt. Nur so weit, dass ich es finanzieren kann, wenn etwas passiert, wenn es einen Notfall gibt.
Sie sollten auch drei bis sechs Monate ohne Mieter einplanen. In den meisten Fällen haben Sie eine Immobilie ohne Mieter und können erst nach dem Abschlussdatum für Mieter werben, sodass Sie möglicherweise vier Monate - im schlimmsten Fall sechs Monate - zurückbleiben. Möglicherweise stellen Sie fest, dass sie nicht ideal sind, und Sie müssen sie ablehnen, weil Sie der Meinung sind, dass dies möglicherweise nicht funktioniert. Ich musste auf das Einkommen verzichten, um den richtigen Mieter zu finden.
Bester Tipp für Anfänger: Mein bester Rat ist, nach Gebieten zu suchen, in denen die Immobilienpreise nicht nur steigen, sondern auch für Mieter attraktiv sind - in der Nähe von Universitäten, in der Nähe von Unternehmen, im Korridor der Innenstadt. Auch wenn es tendenziell etwas teurer ist, klappt es auf jeden Fall, weil das Risiko für Leerstand und Umsatz geringer ist. Und ich investiere nie in eine Immobilie, in der ich nicht leben würde.
